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CREAR PROGRAMA DE FOMENTO A FIDEICOMISOS VECINALES PARA URBANIZACIÓN

ORDENANZA Nº 1.482

 

VISTO:

La necesidad habitacional y de infraestructura existente en nuestra ciudad; y

 

CONSIDERANDO:

Que se evidencia un estado actual de emergencia en materia de vivienda e infraestructura; en el que los modelos de políticas públicas basadas en la solicitud por parte del gobierno municipal de fondos provinciales o nacionales, destinados a atender dicha demanda, son absolutamente insuficientes para satisfacer las necesidades de la población;

Que el potencial de desarrollo comunitario en cuanto a urbanidad, infraestructura, construcción de vivienda a escala y el completamiento del desarrollo de la ciudad existente puede ser dinamizado, si el Estado Municipal incorpora nuevas herramientas;

Que resulta relevante crear el programa de Fomento a los Fideicomisos vecinales para Urbanización, Construcción de Viviendas e Infraestructura al Costo, como herramienta específica para promover mecanismos de organización, planificación y financiamiento, para resolver la falta de acceso a la vivienda y la infraestructura, con puesta en valor del capital humano vecinal. Incorporando la idea de acceso a Derechos Urbanos Plenos;

Que en el marco de la Ley Provincial Nº 14.224, Artículo 42º, inciso ñ),  presenta un antecedente a este tipo de programa;

Que el mismo se basa en aportes institucionales no presupuestarios pero valiosos que puede hacer el estado local, ya que la buena planificación es lo que agrega a los bienes mueble, valor inmobiliario;

Que cuando los proyectos lo ameritan y los vecinos pueden asumir su costo a corto, mediano o largo plazo, variados modelos financieros pueden apalancarlos y viabilizar la ciudad que la comunidad prefiere;

Que los Sres. Concejales, habiendo analizado los argumentos expuestos, aprueban el mismo por mayoría, dándose conformidad a la propuesta;

Por todo ello, el Honorable Concejo Municipal de El Trébol, en uso de las atribuciones que le confiere la Ley Orgánica de Municipalidades Nº 2756, sanciona la siguiente

 

O R D E N A N Z A

 

ARTÍCULO 1º: Créase el Programa de Fomento a los Fideicomisos Vecinales para Urbanización, Construcción de Viviendas e Infraestructura al Costo.

ARTÍCULO 2°: Apruébese el “Reglamento Operativo del Programa de Fomento a los Fideicomisos vecinales  para Urbanización, Construcción de Viviendas e Infraestructura al Costo”, que forma parte de la presente como Anexo I.

ARTÍCULO 3º:  Comuníquese, promúlguese, publíquese y dese al Registro Municipal.-

 

 

Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Municipal de la ciudad de El Trébol, Departamento San Martín, Provincia de Santa Fe, a los nueve días del mes de enero del año dos mil veinticuatro.-

 

 

 

ANEXO I

 

REGLAMENTO OPERATIVO DEL Programa de Fomento a los Fideicomisos Vecinales, para Urbanización, Construcción de V iviendas

e Infraestruct ura al Costo

 

  1. OBJETIVOS GENERALES
  • 1. Potenciar las capacidades colectivas de la población para emprender desarrollos urbanos (vivienda, servicios y mejoras habitacionales) que satisfagan sus necesidades, en base a la propia inversión vecinal y al costo real de las mismas. Contribuyendo a la reducción del déficit habitacional, dentro de los lineamientos de planificación urbana municipal, para la puesta en valor de una ciudad sustentable, compactas, eficientes, inclusivas y con mixtura de usos.
  • 2. Fomentar el desarrollo de fideicomisos vecinales de urbanización financieramente auto-sustentables, para la construcción de viviendas e infraestructura al costo, en todos aquellos proyectos cuyo costo asuman los vecinos. Quedando fuera del programa cualquier operatoria que implique un régimen de subsidio, directo o indirecto; que en caso de existir por requerimientos particulares, deberán ser ejecutados como parte de otros programas vigentes. Dado que en ningún caso, se ejecutará presupuesto municipal a través de estos fideicomisos.
  • 3. En este marco, la Municipalidad de El Trébol se propone desarrollar el Programa de Fomento a los Fideicomisos de Urbanización al Costo, que tiene como objetivo impulsar a los vecinos de la ciudad y sus organizaciones civiles formales, así como profesionales y empresas idóneas para la tarea, que asuman el rol de desarrolladores urbanos integrales y emprendan la producción, ampliación y mejoramiento de la ciudad, utilizando el instrumento de “fideicomiso al costo”. El mismo está normado por los alcances que a partir de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26.994, en sus Capítulos 30 (artículos 1666 a 1700) y 31 (artículos 1701 a 1707) del Título IV del Libro Tercero del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, que regulan el “Contrato de Fideicomiso” y el “Dominio Fiduciario”, respectivamente, y por aquellos artículos de la Ley Nº 24.441 que no han sido derogados por dicha ley, y por instrumentos específicos se implementarán aquellos modelos que incorporen financiamiento sostenible y permitan extender los cronogramas de pago de los vecinos fiduciantes.
  1. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
  • 1. Contribuir a la densificación urbana y ampliación sostenible del ejido urbano existente, bajo un modelo de planificación de ciudad compacta, con promoción productiva y preservación del ambiente, a través del fortalecimiento del capital urbano y el capital humano de la población.
  • 2. Aumentar el stock absoluto de unidades funcionales destinadas a vivienda unifamiliar, multifamiliar, y uso comercial y/o productivo, e incrementar la oferta habitacional y de servicios destinados a sectores medios, en acciones acordes a las pautas urbanísticas que determine el Municipio.
  • 3. Aumentar el stock absoluto de suelo urbano con servicios disponible para el desarrollo de unidades funcionales destinadas a vivienda unifamiliar y multifamiliar y uso comercial y/o productivo, en un todo acorde a las pautas urbanísticas vigentes, mediante su código de planeamiento.
  • 4. Aumentar el stock absoluto de infraestructuras básicas para la puesta en valor urbana, en un todo acorde a las pautas que determine el Municipio mediante su código de planeamiento.
  • 5. Ampliar el horizonte de las políticas públicas de hábitat y vivienda para fortalecer el capital urbano y el capital humano, disponiendo del aprovechamiento de las múltiples prerrogativas e incumbencias institucionales no presupuestarias del Estado, con posibilidad de crear valor al potenciar la interacción entre los diferentes actores comunitarios, indispensable para el desarrollo de cualquier proyecto urbano, ampliando el horizonte de las políticas públicas de hábitat y vivienda.
  • 6. Potenciar la tarea estatal en el aporte de la seguridad jurídica necesaria para la conformación de objetos y el perfeccionamiento de los sujetos de crédito que podrán ser tanto las personas físicas y jurídicas adherentes a cada Fideicomiso, como las unidades urbanas mismas.
  • 7. Adecuar la oferta urbana a la demanda real a efectos de resolver el déficit habitacional cuantitativo y cualitativo, y de infraestructura y equipamientos.
  1. AUTORIDAD DE APLICACIÓN: es el Municipio, en tanto autoridad competente en materia de vivienda, infraestructura y planificación urbana en uso de las atribuciones conferidas por la normativa aplicable. Es el órgano que elaborará las condiciones y criterios generales aplicables al presente reglamento operativo. Asimismo, tendrá a su cargo la evaluación de resultados e impacto del PROGRAMA, con el fin de verificar el cumplimiento de su objeto constitutivo.
  2. SOBRE LOS FIDEICOMISOS: conformados o en procesos de conformación que cumplan con la legislación vigente dispuesta por la  Ley Nº 26.994 del Código Civil y Comercial de la Nación y por aquellos artículos no derogados de la Ley Nº 24.441, además de las normativas pertinentes de la Inspección General de Justicia (IGJ) u otras instituciones pertinentes; orientados por su objeto a lo dispuesto por el Programa. Los mismos estarán integrados por las personas humanas o jurídicas locales o que se encuentren habilitadas para actuar dentro de la localidad, con ajuste a su régimen jurídico, a las que se les aprueben proyectos vinculados a los destinos definidos en la presente resolución y cumplan con lo establecido por las normas complementarias que al efecto se dicten. Asimismo, podrán ser destinatarios del PROGRAMA aquellos Fideicomisos cuyos fiduciantes sean personas o entidades que tengan por objeto finalidades análogas al presente.
  3. DEFINICIONES
  • 1. FIDEICOMISO: Contrato por el cual un fiduciante transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados al fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
  • 2. EMPRESAS CONSTRUCTORAS: son aquellas presentadas por el fiduciario como proveedoras preferidas para el desarrollo del proyecto. Las empresas pueden o no ser fiduciantes del Fideicomiso. Cada conjunto de obras podrá ser desarrollada por una o varias en función de su objeto específico y definiciones del Fiduciario. Considerándose en todo los casos en los que se trabaje con empresas constructoras, que las mismas efectuarán obras siendo el COMITENTE cada Fideicomiso y que no serán obras de carácter PÚBLICO.
  • 3. FIDUCIANTES: serán las personas humanas o jurídicas que hagan aportes en dinero y/o transfieran la propiedad o titularidad fiduciaria de los bienes fideicomitidos al FIDUCIARIO con el destino exclusivo e irrevocable al cumplimiento de los objetivos del Contrato de Fideicomiso respectivo. El Municipio podrá ser fiduciante en Fideicomisos que apliquen al programa.
  • 4. FIDUCIARIO: serán las personas humanas o jurídicas que administrarán los Fideicomisos aplicantes al PROGRAMA de acuerdo con los lineamientos generales aprobados en el Contrato de Fideicomiso y según la normativa vigente aplicable. Y que podrá ser o no el mismo desarrollador, de acuerdo a las capacidades y el objeto específico de cada proyecto.
  • 5. FIDEICOMISARIO: Los fideicomisarios o beneficiarios finales del Fideicomiso serán los fiduciantes originarios y sobrevivientes del fondo como inversores del proyecto y/o los fiduciantes con derecho a propiedad. Una vez finalizado el desarrollo, la totalidad de los bienes fideicomitidos serán restituidos a los fiduciantes y beneficiarios en los términos de su aporte individual y beneficios acordados. El Municipio podrá ser el destinatario final de los fondos integrantes de Fideicomisos en los que forme parte como fiduciante y/o beneficiario, en caso de su extinción o liquidación.
  • 6. PROYECTO URBANO: son los proyectos de desarrollo urbanístico a presentar por los FIDUCIARIOS con su contrato específico de Fideicomiso y avalados por el Municipio.
  1. ALCANCES
  • 1. El PROGRAMA tiene como finalidad proveer un marco normativo que promueva el desarrollo de proyectos de urbanización y construcción, públicos o privados, en concordancia con los objetivos del Municipio, y los programas de vivienda e infraestructura vigentes, de acuerdo con los criterios y objetivos que se presentan en este reglamento operativo. Una vez aprobados, dichos proyectos serán considerados parte de los programas de vivienda e infraestructura vigentes e incorporados dentro del plan de ejecución de obras.
  • 2. A los efectos de evitar riesgos inherentes a la actividad comercial y constructiva, el Municipio dispondrá de las medidas que estime necesarias para contar con la cobertura y atención de las eventuales contingencias que el programa pueda llegar a traer, mediante la sanción de normas complementarias. Y podrá exigir que cada Fideicomiso asuma las obligaciones que resulten pertinentes en cuanto a las tipologías u obras a desarrollar y los equipamientos urbanos correspondientes.
  1. INCUMBENCIAS DEL MUNICIPIO
  • 1. Tendrá a su cargo la evaluación y aprobación de los proyectos presentados, los cuales deberán cumplir con los requisitos y condiciones estipuladas en el presente reglamento operativo, como así́ también los trámites de inscripción y aprobación que la normativa provincial y local requiera, identificando y otorgando un número de partida provisoria a cada unidad a desarrollarse desde el momento mismo de la aprobación de cada proyecto, dándole a las mismas valor de garantía en términos individuales, siendo este uno de los aportes centrales e ineludibles en la producción de sujetos de crédito.
  • 2. La Secretaría de Obras Públicas o el área que lo reemplace, tendrá a su cargo la evaluación técnica de los proyectos presentados, su adecuación a las especificaciones del presente reglamento operativo y a los lineamientos y normativa aplicables de manera general. Su dictamen es necesario para la posterior decisión de aprobación o rechazo del proyecto presentado.
  • 3. Asimismo, determinará las pautas generales de cada iniciativa, interactuando con los organismos locales que considere conveniente en cada caso. El Departamento Ejecutivo Municipal encomendará esta determinación de pautas a otros organismos en aquellos casos en los que la vivienda no sea el elemento central.
  • 4. La evaluación de los proyectos presentados en el marco del Programa deberá atender los siguientes rubros: Proyecto Urbano, Tipología de Vivienda, Proyecto Arquitectónico, Lineamientos de Sustentabilidad, Equipamientos, Infraestructura y Servicios, Amenidades y Modelo de Financiamiento. En los casos de ampliación de Infraestructuras o redes de servicios tarifados, deberá coordinar las tareas con cualquier otro organismo del Estado o las empresas concesionarias, teniendo la posibilidad de arancelar su participación a efectos de no comprometer recursos generales en proyectos con beneficiarios específicos.
  • 5. El proceso de evaluación del proyecto involucrará de manera excluyente una revisión de las siguientes características, en que tendrá participación del Equipo Intramunicipal del Banco de Tierras Municipal:
    • 5.1. Evaluación del Fideicomiso específico en lo atinente a su situación económica – financiera, a efectos de determinar su capacidad de ejecución del proyecto.
    • 5.2. Determinación, aprobación, evaluación o selección por antecedentes del administrador Fiduciario.
    • 5.3. Evaluación de la documentación técnica – financiera, de acuerdo con la complejidad del proyecto.
    • 5.4. Propuesta y/o evaluación del terreno en cuanto a emplazamiento, aptitud urbanística, técnica, jurídica, notarial y ambiental.
    • 5.5. Propuesta y/o evaluación respecto a obras de urbanización, infraestructura y obras complementarias que se requieran llegado el caso.
    • 5.6. Propuesta y/o evaluación del prototipo de viviendas, tipologías, su escalabilidad y evolutividad.
    • 5.7. Propuesta y/o evaluación de los indicadores de sustentabilidad.
    • 5.8. Propuesta y/o evaluación del modelo de financiamiento ofrecido a los hogares/familias adherentes.
    • 5.9. Propuesta y/o evaluación de la oferta integral (técnica, económica) de acuerdo con los costos presentados y la tasación oficial que se realice sobre el proyecto. La evaluación de los precios deberá ser realizada utilizando como base la metodología conforme a las resoluciones previas del Municipio.
    • 5.10. Los parámetros y estándares mínimos de estas categorías son especificadas en el punto 11. “Especificaciones técnicas de los desarrollos”.
    • 5.11. El Municipio será responsable de supervisar y evaluar el avance de obra, verificando los certificados de avance que otorgue cada administrador Fiduciario de acuerdo con el plan de obra presentado por el proyecto, para que este proceda al desembolso y pago correspondiente ante los proveedores. En ningún caso los plazos de supervisión, evaluación y verificación de certificados podrán exceder los 7 días corridos, esto a fin de facilitar el flujo constante de fondos y continuidad del plan de obras del proyecto. Quedando, en caso de excederse en el plazo, bajo criterio del Administrador Fiduciario.
  1. DESTINATARIOS
  • 1. El PROGRAMA está destinado a fomentar aquellos Fideicomisos regulados por el art. 1666 y ss. del Código Civil y Comercial de la Nación creados con el objeto específico y exclusivo de la generación de suelo urbano, dotación de infraestructura y la construcción para ampliación y/o mejoramiento de unidades funcionales destinadas a vivienda familiar o multifamiliar y uso comercial y/o productivo dentro de la localidad.
  • 2. Cada desarrollo se podrá estructurar mediante un Fideicomiso único con la finalidad de articular la construcción tanto de las viviendas como de los espacios comunes y su infraestructura, o uno para el desarrollo de suelo destinado a múltiples emprendimientos y por separado, posteriores Fideicomisos de Construcción en los terrenos urbanísticamente ya desarrollados por los anteriores. Resultan de aplicación las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación en lo que concierne a la Constitución del Fideicomiso y normas concordantes, debiendo cada Fideicomiso desarrollar la estructura de consorcio posterior a la consecución de su objeto.
  • 3. Para ser sujeto destinatario del programa y aplicar a las convocatorias que a tal efecto se hagan, los Fideicomisos deberán cumplir los requisitos establecidos en el presente reglamento operativo, que a tal efecto se establecen como esenciales.
  • 4. El patrimonio del Fideicomiso podrá ser conformado para su constitución por el capital de los inversores, con los aportes en suelo y/o capital de los potenciales fiduciantes/beneficiarios. También podrán participar en calidad de fiduciantes entidades como el Municipio y organizaciones de la sociedad civil.
  • 5. Las fuentes primarias directas del Fideicomiso que constituirán los bienes fideicomitidos deberán ser:
    • 5.1. El suelo y las tierras aportadas por actores públicos y/o privados, colectivos e institucionales, que desarrollen el Fideicomiso en el marco de proyectos específicos.
    • 5.2. Aportes de inversores particulares.
    • 5.3. Aportes de los hogares/grupos familiares adherentes a modo de anticipo de suscripción, ya sean en efectivo o propiedad de inmuebles a su nombre (en las condiciones que se establezcan).
    • 5.4. Aportes a lo largo del desarrollo de la infraestructura específica.
    • 5.5. Aportes del Banco que lo financie a la toma de posesión.
    • 5.6. Financiamiento directo de empresas constructoras con cobro asegurado a la entrega.
    • 5.7. Financiamiento de obra por entidades bancarias y financieras en caso de empresas constructoras calificadas específicamente y otros específicos de cada proyecto.
    • 5.8. Organismos institucionales de crédito que financien a título individual o colectivo. Y programas mixtos en los que el Municipio, la Provincia o el Estado Nacional, faciliten recursos de crédito, directa o indirectamente.
    • 5.9. Responsabilidades de los destinatarios
      • 5.9.1. Los destinatarios tendrán a su cargo el cumplimiento de la normativa aplicable al desarrollo y las responsabilidades correspondientes, quedando en el reglamento de cada Fideicomiso las penalidades a sufrir en caso de incumplimiento.
  1. REQUISITOS, BASES Y CONDICIONES DEL PROGRAMA
  • 1. Para aplicar al PROGRAMA, los Fideicomisos deberán cumplir, además de la normativa nacional y provincial que les compete, con los requisitos específicos que en este reglamento operativo se requieran como esenciales, siendo causal de exclusión del programa el no cumplimiento de ellos.
    • 1.1. Contrato de Fideicomiso
    • 1.2. DDJJ del Fiduciario.
    • 1.3. Anteproyecto de obra a desarrollar.
    • 1.4. Documentos de titularidad de la tierra, o bien documento de los dueños prestando conformidad para el desarrollo mediante una opción irrevocable de cesión. Los mismos podrán ser propiedad del Fideicomiso o contar con una opción de compra y compromiso de venta, ser propiedad municipal o propiedad de un particular que ingrese con el rol de fiduciante cediendo el mismo para formar parte de los bienes fideicomitidos. En el caso de presentación de proyectos de vivienda, los inmuebles en los que se emplacen las obras deberán contar con las obras de infraestructura, urbanización y complementarias ejecutadas previamente o a ejecutarse en el plazo de obra proyectado.
    • 1.5. Listado de hogares/grupos familiares adherentes del Fideicomiso.
    • 1.6. Modelo de contrato/s de adhesión.
    • 1.7. Modelo de financiamiento específico para los beneficiarios finales (hogares/grupos familiares adherentes).
    • 1.8. Documentación bancaria, con la cuenta del Fideicomiso con los fondos suficientes.
    • 1.9. Seguros de caución adecuados al proyecto.
    • 1.10. Otros pertinentes.
  1. MODALIDAD Y PROCEDIMIENTOS DE APLICACIÓN AL PROGRAMA
  • 1. La aplicación consta de dos partes excluyentes: a) inscripción vía web donde el desarrollador debe completar la documentación excluyente solicitada. b) entrevista del Fiduciario de manera presencial ante el Municipio.
  • 2. Luego de finalizados ambos pasos de la aplicación, en caso de cumplir los requisitos excluyentes el Municipio dará curso al proceso de evaluación del proyecto, para luego expedirse acerca de su aprobación o rechazo del mismo.
  • 3. En caso de aprobarse, el Municipio solicitará, a modo de tasa/derecho de aplicación, un monto estimado suficiente para atender los costos administrativos derivados de la tramitación de cada proyecto, que se abonarán con los recursos del Fideicomiso una vez que el mismo se constituya y cuente con los recursos necesarios, pudiendo el Municipio diferir el cobro de los mismos de la transmisión del dominio sobre cada unidad particular, y en base al mecanismo de actualización que se determine, previa aprobación del Concejo Municipal.
  • 4. Una vez aprobado el proyecto, el Municipio deberá trabajar junto con el Fiduciario en la tramitación de todos los permisos y reglamentos necesarios para dar inicio al proyecto, siendo responsabilidad del municipio evaluar el otorgamiento de las autorizaciones, permisos de obra, aprobación de planos de subdivisión y eventual otorgamiento de los números de partidas provisorias sobre las unidades a desarrollarse, así́ como los certificados de prefactibilidad necesarios para dar inicio al proyecto, que contemplen la totalidad de las redes de infraestructura que solventará el Fideicomiso.
  1. ESPECIFICACIONES DE LOS DESARROLLOS
  • 1. El Municipio definirá los alcances, costo, magnitudes, etapas y sub-etapas a los que se deben adecuar los proyectos a presentar, en base a los diseños conceptuales de cada uno de ellos y el objeto y las necesidades que se proponen satisfacer. Entendiendo que se hará un especial esfuerzo institucional en dotar de calidad, densidad y equipamiento, a las áreas de la ciudad ya desarrolladas y con alto potencial, así como se desincentivarán los proyectos de extensión de tramas de baja densidad y poca calificación. No se fomentarán desarrollos que no prevean el funcionamiento adecuado de los consorcios o micro comunas necesarias para el progreso continuo de cada proyecto.
  1. PLAZOS
  • 1. El plan de obra de los proyectos deberá cumplirse en tiempos menores o aproximados a los 24 meses para los casos de Urbanización y Vivienda y no más de 14 y 8 en caso de que sean por etapas sucesivas.
  • 2. En caso de infraestructuras, puesta en valor de zonas ya desarrolladas y extensión de redes de servicios, deberán ser similares a los plazos habituales de cualquier obra particular de similar escala.
  1. SISTEMAS CONSTRUCTIVOS
  • 1. De acuerdo con los lineamientos y objetivos del PROGRAMA, se podrá proyectar en base a sistemas tradicionales o bien sistemas que en base a diversas formas de industrialización, mejoren las prestaciones o bajen el costo de las unidades. Deben proyectarse y calcularse de acuerdo a las Normas IRAM, Reglamentos CIRSOC, que cumplan con las exigencias determinadas por el Municipio y tengan profesionales responsables.
  • 2. El Fiduciario deberá presentar junto al proyecto una memoria descriptiva del sistema en la que se indiquen el proceso de ejecución, las consideraciones estructurales, la forma de resolver las uniones y juntas, la durabilidad, la adaptabilidad, el mantenimiento, el equipo necesario para el montaje, la necesidad de mano de obra especializada y toda otra característica particular que requiera el sistema. A los efectos de su evaluación, se considerarán aquellos sistemas que cuenten con antecedentes de ejecución en cualquier provincia del país y que cuenten con ensayos y certificaciones de aprobación de entes, organismos oficiales y universidades, que den cuenta de beneficios. Asimismo, se valorarán aquellos sistemas que aseguren un respeto por el ambiente y reducción del impacto ambiental en su fabricación, que garanticen la capacidad de fabricación.
  1. SUSTENTABILIDAD

Se valorará la integración con los siguientes conceptos:

  • 1. Caracterización climática de la zona elegida -según Normas IRAM-. Estrategias bioclimáticas: orientaciones, ventilaciones, tratamiento de asoleamiento, etc.
  • 2. La funcionalidad del diseño arquitectónico y la estética en el tratamiento de las envolventes y de los sistemas y su integración con el entorno.
  • 3. La evaluación energética ambiental. Impacto en el ambiente de proceso de fabricación del sistema -certificación de gestión ambiental-, Índice de requerimiento energético de la vivienda (IRAM 11900).
  • 4. La evaluación del impacto social y económico regional.
  • 5. Obtener la mayor eficiencia energética, constructiva y el menor impacto ambiental con accesibilidad económica. Mejoras punto de vista sustentable
  • 6. La integración de los sistemas solares al diseño arquitectónico.
  • 7. Eficientización del uso del agua potable.
  • 8. Incorporación de sistemas manuales o automáticos, que beneficien el desempeño térmico, lumínico y energético de los modelos propuestos y facilitar las costumbres de uso y confort.
  • 9. Instalación de artefactos de calefacción y enfriamiento Eficiencia energética A.
  • 10. Procedimiento para el uso y mantenimiento de las viviendas.
  • 11. Capacidad evolutiva y de mejora funcional de las viviendas a partir de un núcleo básico de equipamientos expandible
    • 11.1. Equipamiento básico, mejoras y subdivisiones o ampliaciones en nuevas viviendas
    • 11.2. Los proyectos podrán incluir tabiques divisorios, muebles de cocina, panel fotovoltaico, artefacto cocina, termotanque, extractor de cocina, heladera, placares en dormitorios, muebles de comedor, instalados o en Kits para su posterior instalación por parte del usuario.
    • 11.3. Se propone un estilo de diseño que priorice la cantidad de m2 habitables y calidad de los espacios comunes, estructuras y elementos urbanos. Los equipamientos internos de las unidades podrán ser parte del financiamiento pero la obra solo incluirá los básicos que en cada caso se determine / apruebe, buscando que el umbral de compra (costo) para cada caso sea el más bajo posible. Y al mismo tiempo cuenten con mejoras programadas a desarrollar en base a su capacidad de fondos y trabajo.
  1. BENEFICIARIOS FINALES
  • 1. Se pondrá a disposición de los interesados y publicará la oferta producto de los desarrollos de viviendas realizados en el marco del presente programa. Podrán ser convocados públicamente a formar parte de cada proyecto, o bien pueden ser agrupados a partir de convocatorias de diferentes actores comunitarios, como gremios, clubes, asociaciones profesionales, civiles, de fomento, etc.
  • 2. El programa está orientado a hogares/grupos familiares con ingresos mayores a DOS salarios mínimo, vital y móvil, entendiéndose como un programa exclusivo para la población con interés y capacidad de pago.
  • 3. Los hogares/grupos familiares adherentes deberán realizar un aporte de capital inicial para formar parte del desarrollo, convirtiéndose así ́ en fiduciantes con derecho al título de propiedad de una de las unidades funcionales a desarrollar. Los hogares/grupos familiares adherentes que aportan anticipos son los beneficiarios directos y principales de cada proyecto.
  • 4. En caso de ser sujetos de crédito por parte del propio Fideicomiso, los hogares/grupos familiares adherentes se convierten también en deudores de este, en tanto son clientes de los instrumentos de crédito a emitir por el fiduciario para atender las obligaciones con los demás fiduciantes inversores.
  • 5. Los hogares adherentes deberán ser presentados por el Fiduciario del Fideicomiso al momento de la presentación del proyecto ante el programa. El hecho de ser presentados por el fiduciario no exime a los postulantes de cumplir con la totalidad de los requisitos exigidos en el presente reglamento operativo. La inscripción individual necesaria se realizará en la Municipalidad a través de su página web o por cualquier otra vía que este establezca.
  • 6. En el caso de proyectos presentados sin la totalidad de los beneficiarios finales de las unidades a desarrollar, o en el caso de vacancias posteriores al inicio del proyecto, los espacios de los beneficiarios podrán ser cubiertos a través del Registro de Postulantes de la Municipalidad o por el fiduciario, en tanto cumplan con los requisitos estipulados en el presente reglamento operativo.
  • 7. Requisitos de los hogares/grupos familiares adherentes
    • 7.1. En todos los casos, los hogares adherentes deben cumplir con los siguientes requisitos:
      • 7.1.1. Ser argentino (nativo o nacionalizado) o extranjero legalmente radicado con una antigüedad mínima de 2 (dos) años y documento nacional de identidad emitido en la República Argentina.
      • 7.1.2. Se conformará un Cupo Mínimo del 80% para los siguientes casos:
  1. Ciudadanos nativos de El Trébol;
  2. Personas legalmente radicadas en El Trébol con una antigüedad mínima de 2 años;
  3. Personas con una ocupación o actividad estable debidamente comprobable.
    • 7.1.3. No podrán acceder en los siguientes casos:
  4. Las personas incluidas en el Registro de Deudores Alimentarios.
  5. Funcionarios públicos y sus familiares directos.
  6. Personas que registren situaciones de Inhabilitación.-
  1. DE LA ESCRITURACIÓN DE NUEVAS UNIDADES E IDENTIFICACIÓN PROVISORIA
  • 1. La posesión y la escritura de las viviendas serán otorgadas en base al reglamento de cada Fideicomiso. Preferentemente se optará por un sistema de financiamiento parcial mediante créditos hipotecarios adecuados a cada proyecto que permita al adquirente de la vivienda continuar su trato con la Entidad Prestataria.
  • 2. Se deberá generar un mecanismo de visado de planos de cada proyecto
  1. CONTROL Y SEGUIMIENTO
  • 1. Del control de la ejecución de las obras
    • 1.1. Se inspeccionará y controlará la calidad y ejecución de las obras, midiendo y certificando mensualmente de acuerdo con el plan de trabajos presentado por el Fiduciario. El Fiduciario deberá gozar de facultades suficientes para sancionar a la Empresa Contratista, de acuerdo con lo que se prevea en los respectivos contratos entre las partes y en el Fideicomiso.
  • 2. Indicadores de seguimiento
    • 2.1. Para realizar el Seguimiento y Evaluación de impacto del programa por parte de la Municipalidad, se consolida una matriz de resultados que se desagrega según los siguientes indicadores:
    • 2.2. Indicador General
      • 2.2.1. Valor promedio de los terrenos en los barrios intervenidos.
    • 2.3. Indicadores por Resultado
      • 2.3.1. Títulos de propiedad obtenidos.
      • 2.3.2. Familias que alcanzan seguridad jurídica en la tenencia de la tierra donde el lote esté a nombre de mujeres o de co-titularidad.
      • 2.3.3. Hogares con uso efectivo de servicios públicos básicos.
      • 2.3.4. Desfase entre el tiempo programado y el tiempo realizado en la ejecución de las obras.
    • 2.4. Indicadores por Producto
      • 2.4.1. Barrios con trazado urbano regularizado.
      • 2.4.2. Lotes con procesos de titulación orientados por el Programa.
      • 2.4.3. Familias que alcanzaron soluciones habitacionales en su totalidad.
        • 2.4.3.1. Familias que alcanzaron la titularidad de una nueva unidad funcional.
        • 2.4.3.2. Familias que alcanzaron la mejora de su unidad funcional.
        • 2.4.3.3. Familias que alcanzaron el acceso a servicios básicos e infraestructura nueva.
        • 2.4.3.4. Conexiones domiciliarias de agua potable con servicio regular.
        • 2.4.3.5. Conexiones domiciliarias de cloacas adecuadas.
        • 2.4.3.6. Redes de electricidad instaladas.
        • 2.4.3.7. Redes peatonales construidas o mejoradas.
        • 2.4.3.8. Plazas y parques finalizados.
        • 2.4.3.9. Equipamiento urbano instalado.
        • 2.4.3.10. Obras complementarias realizadas.
        • 2.4.3.11. Cantidad de Fideicomisos creados a los fines del programa.
  1. JUSTIFICACIÓN DEL PROGRAMA
  • 1. La falta de planificación urbana a escala nacional condujo a la consolidación de un modelo territorial de fuerte concentración demográfica, expansión sin control de la mancha urbana, bajo lógicas de ciudad fragmentada, segregada y de poca densidad; donde se radicaliza la desigualdad, la falta de eficiencia urbana y productiva, y además, la baja calidad ambiental.

En este marco, las familias argentinas disponen de capital humano y financiero para afrontar los costos de la urbanización, el acceso a la vivienda y la infraestructura, pero carecen de los instrumentos adecuados para poder conseguirlo y satisfacer sus demandas. El déficit habitacional en la argentina no podrá ser resuelto con las lógicas actuales de funcionamiento de la política pública de subsidio a pérdida, sin regímenes de recupero y creación de fondos rotativos virtuosos.

El Estado nacional, provincial y local presenta una vacancia en la tarea de consolidar herramientas e instrumentos para el acceso masivo al crédito para la construcción de vivienda, infraestructura y mejoramientos. Por tanto, el presente programa se propone resolver en la ciudad dicha situación de manera innovadora, orientando su accionar a consolidar ciudades densas, compactas, mixtas, sostenibles, productivas e inclusivas.

  1. DIAGNÓSTICO
  • 1. Argentina es uno de los países más urbanizados de América Latina. Estimaciones de la Organización de las Naciones Unidas para Asentamientos Humanos (ONU-Hábitat) indican que alrededor del 90% de los 42 millones de argentinos residen en localidades de más de 2 mil habitantes. El patrón de ocupación territorial del país y las modificaciones en su modelo productivo ha favorecido la concentración de habitantes en grandes aglomerados urbanos y en las capitales provinciales, entre los que se destaca la Región Metropolitana de Buenos Aires con más de 14 millones de habitantes, y otras ciudades como Córdoba, Mendoza, Rosario y Tucumán. Estas aglomeraciones concentran cerca de 50% de la población urbana del país y las capitales provinciales más del 40% de la población de las provincias.
  • 2. El país enfrenta déficits de cantidad y calidad en la provisión de servicios de vivienda, en parte resultado de la insuficiente respuesta del mercado formal al crecimiento de la demanda, en los segmentos de menores ingresos principalmente, y en los sectores medios, que además se encuentran carentes de acceso al crédito y alquileres asequibles. El déficit cuantitativo, definido como la demanda de vivienda no atendida, originada en la formación de nuevos hogares, alcanza los 1.4 millones de hogares. El déficit cualitativo de viviendas con materiales precarios o con carencia de servicios básicos alcanza los 2.1 millones de hogares. Se estima un déficit habitacional absoluto de aproximadamente 3,6 millones de unidades. Además, se observa en el total de los hogares de aglomeraciones urbanas que el 26% no tienen cloacas, el 30,8% no posee red de gas y un 11,8% no tiene acceso al agua corriente y saneamiento. Casi la mitad de los hogares del país, o sea, un total de 44,3% no posee alguno de los servicios públicos antes mencionados.
  • 3. Respecto a la tenencia segura de la tierra al menos 1,1 millón de hogares en situación de ocupación irregular en aglomeraciones urbanas, que equivalen a por lo menos 3.8 millones de personas. Según datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) de 2022, existen alrededor de 6.6 millones personas viviendo en condiciones inadecuadas de habitabilidad. Durante los últimos años no observamos cambios significativos, tanto en lo que hace a la cantidad de viviendas faltantes, como a la calidad de vida que ofrecen buena parte de las existentes.
  • 4. Según el Relevamiento Nacional de Barrios Populares (RENABAP) en nuestro país existen 5.687 villas y asentamientos informales. Se observan situaciones generalizadas de precariedad del hábitat, hacinamiento, riesgo social y ambiental y carencia de tenencia segura. Los indicadores que lo definen configuran una dimensión concreta de la brecha de desigualdad en el ejercicio de derechos básicos exhibiendo la vulnerabilidad estructural de la población de las diversas regiones y ciudades del territorio nacional.
  • 5. Los compromisos asumidos por nuestro país en los Objetivos de Desarrollo Sostenible (2015) como la Nueva Agenda Urbana (2016) son dos acuerdos que expresan un consenso global en torno a cómo se constituye un proceso de re-urbanización. A la vez, establecen la necesidad de contar con políticas y marcos normativos en todos los niveles de gobierno, que estén integrados a la planificación urbana y que incrementen la capacidad para implementar políticas de esta índole a nivel nacional y local. La vivienda, actualmente, es considerada como parte de un sistema complejo, que definimos hábitat, que interactúa de manera integral con la infraestructura urbana, las redes de transporte, las lógicas socio-productivas, las identidades y el capital humano de las comunidades, y los entornos ecosistémicos.
  • 6. Más allá de los cambios, la continuidad de un modelo de intervención directa del Estado ha caracterizado la formación de un stock habitacional “fuera de mercado”, sujeto a normas y acciones que condicionan localización, tipologías, características constructivas, criterios de adjudicación social y a crédito subsidiado, sin lógicas de recupero, aplicados dentro de una concepción de “segmentación” en la atención de la demanda. La producción del hábitat estatal en nuestro país siguió líneas predominantemente cuantitativas, sobre una matriz distributiva alejada de las necesidades y déficits cualitativos (urbanos y sociales) lo que subordinó el desarrollo y contribuyó a expandir ciudades de baja densidad, en las que emergen ciertas acciones de consolidación y mejoramiento habitacional, insuficientes. El crecimiento urbano acelerado y la consecuente pérdida de densidad en las áreas centrales significan un aumento de los costos económicos de la urbanización, al tiempo que empeora las condiciones de movilidad y en muchos casos avanza sobre suelo con funciones ambientales y productivas.
  • 7. Las resultantes de este proceso evidencian la necesidad de lograr una adecuación de la interfaz territorial – social – productiva, así como avances en la introducción de respuestas innovadoras a la forma que se resuelven las demandas en la actualidad. Las cifras analizadas del Censo Nacional de Población y Vivienda (2010) y la Encuesta Permanente de Hogares (2022) denotan la persistencia del déficit estructural y de los desequilibrios regionales que se mantienen, a pesar del logro de ciertas metas alcanzadas. Podemos observar que las dinámicas de gran parte de los programas habitacionales han priorizado decisiones coyunturales, y este proceso reitera situaciones de intervención regidas por la urgencia, por sobre los requerimientos de desarrollo urbano de mediano y largo plazo.
  • 8. Las desigualdades regionales persistentes en la estructura territorial del déficit habitacional dan cuenta de las dificultades para el acceso a una vivienda adecuada, a la infraestructura y servicios básicos, en definitiva, a un hábitat sostenible. Por otro lado, el diseño de tipologías inadecuadas, los usos de sistemas y elementos constructivos no adaptados a las condiciones locales, configuran elementos de corrección que permitan rehabilitar el patrimonio construido y el stock de viviendas existente, de manera más eficiente. Junto a esto, resulta necesario elevar la calidad y la preservación del ambiente, y fortalecer las cadenas productivas virtuosas, así como también la realización de las acciones conducentes a mejorar los déficits de tenencia segura, que afectan a los hogares en su capacidad de desarrollo humano integral, sostenible y seguro.
  • 9. En suma, el abordaje del déficit habitacional absoluto (cuantitativo y cualitativo) configura una materia aún pendiente. Es por ello, que se tomó la decisión de incorporar a la agenda existente de políticas públicas de hábitat y planificación urbana, instrumentos vinculados a la sinergia entre familias, herramientas de gestión local innovadora y los recursos del mercado de capitales para satisfacer una demanda, que hoy en día, no es atendida. Planteando un cambio de paradigma a la hora de entender la política pública, la cual hoy sigue un régimen de subsidio sin recupero, limitando su impacto y universalidad, frente a un déficit habitacional que a nivel local y a nivel nacional es apabullante. En este sentido, se diseña esta herramienta de uso generalizado y probado en diferentes operaciones inmobiliarias, productivas y financieras, como son los fideicomisos de urbanización al costo, incorporándose a los instrumentos institucionales actuales, para resolver el acuciante déficit habitacional en nuestra localidad. Potenciando el capital humano y urbano en base a las capacidades propias de las familias vecinas, que como trabajadores formales y de sectores medios, podrían resolver su demanda bajo esta operatoria.

 

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